マンション問題の解決をめざす
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今、ご紹介いただきました、略称「関住協」と呼んでいただいておりますけれど、３年前からＮＰＯ法人の認可を受けております。分譲マンション固有の問題を解決していくための団体です。同時にＮＰＯの事業範囲としては、新しい町づくりという問題と医療・福祉そして環境保全。そういうことを包含して分譲マンションと地域との関係を結びながら、いい町づくりをしていこうという願いを一本立てて活動をやっています。
持ち時間の範囲で、関住協とはどういう団体なのか、何をしているのかと疑問を感じておられる方に是非聴いていただきたいことがあります。私たちは分譲マンションの問題を特に選んで活動しています。まず、そこに書いております「標準管理規約の改正」をめぐって、それが現実にマンションの規約に移し替えられるという課程にあるわけですが、そのことで注意すべき点についてお話します。それからもう１点は、ペイオフ解禁の問題のこと。３番目には、「集住博」と呼んでいますが、今年の10月にいろんな分譲マンションの管理運営だとか建物を維持保全していく大規模改修を始め、手の入れ方その他のことを展示したり講演したりする企画がございますので、それにからめてご説明をしていきたいと思います。 マンション問題の解決を目指す住民（区分所有者団体）からの問題提起が大切先ほど稲森議員からご紹介がありましたように、３年前に第１回の交流会がありました。そこに私たちも参加したのですが、当時の大阪市会辰巳議員から「マンション問題について共産党としてはいろいろやっておるけれども、住民から何の問題提起もきいておりまへんで。」と、こういうきついことをかまされたわけです。これは応えたですね。これはあかんわと。しかし、私たちとしては、共産党と一緒に何かをするということは今までやっていないし、団体としてお願いしたこともなかったのです。 マンション管理組合の団結で大事なことしかし震災以降、特に気をつけているのは、もともといろんな政党支持の違う人がたくさん集まって、そのマンションの建物の安全とか住まい方を良くしましょうと、この一点で団結できているのがマンション管理組合の共通点だということです。そういう点から逆に関住協としては、政党支持の自由・宗教の自由、お互いの立場を認めた上で、憲法でも保障されている当たり前のことを当たり前にやっていけばいいのではないかと。そういうような立場を確認しながら、特に震災以後あのドサクサの時には、実際は共産党からしか相談はありませんでしたけれども、私たちの立場からすれば、どんな政党からも団体からも相談があれば乗っていくということで対応しています。 後で報告します大阪市に対する陳情書の問題にしても、そういう立場から一歩を踏み出しました。昨年も陳情書は出したのですが、けんもほろろに任期末でということで軽く流され、どうにもならなかったという経験があります。しかし、昨年構成された新しい市会の下で、じゃあ再度練り直して出そうということになり、今年は出すことができたという経緯がございます。内容は多岐に亘っていますが、考え方としては、同じ住宅の戸建に比べ、分譲マンションの住民が過剰に負担していることを少しは是正してほしいということばかりです。 さて、もう１つ関連して言えば、先ほどからも法の問題とかいろんな問題が報告されましたが、ある面では二極化の問題（若年者と高齢者，費用負担力の差など）は、今、関住協の悩みの１つでもあります。今日お見えになっている方々は、おそらくずっとマンションに住んでおられることと思います。中には昨日購入したという方もおられるかもしれませんが、少ないと思います。関住協の会員にも、ずっと経験を積んでいる管理組合や、30年経つという管理組合はたくさんおられますが、最近マンションを購入したという方はおられません。やっとここ数ヶ月の取り組みで、１年前に買ったというようなところの相談に事務局で乗っているところで、新しいマンションからの情報や、生の情報が届きません。それは私たちの悩みです。そういう意味では、私たちの今後の活動の焦点は、根拠のない建替情報に振り回されることなく、新しいマンションと30年を超したマンションが共にあるべき姿を一緒に考えていこうというところにあります。 新しいマンションは最初の点検活動が肝心。30年を超えたマンションは折り返し点ちょっと恐縮ですけれど、資料の１ページを開けて頂けませんか。これについては、見方が妥当かどうか皆さんからご批判をいただきたいのですが。先ほど高瀬さんの方からありました、政府、特に国土交通省、その規制緩和議員たちの、「築30年ないし40年で建替の検討をやれ。」あるいは「早くやれ。」、「受け皿をつくれ。」という動きを動機にして今のマンション建替円滑化法（促進法）の改正というのを速成したわけですね。この図の上の方を見ていただくとわかるのですが、平成22年の時点で築後30年を超えるマンションが94万戸になります。平成12年に、10年後には30年を超すマンションが100万戸になると言って、大騒動して円滑化法をつくったのです。それはそれで、私は建替が必要なところがないとは言いません。個別的にはあるでしょう。全部が傷んで、全部が建替をしないとどうにもならないという状態では決してないと思っております。使い勝手の悪い建物でも、建替以外の再生方法も十分研究すべきです。建替円滑化法成立時の国会附帯決議は、このことを強調しています。 その論争は同時に視点を変えると、今の時点で言えば平成14年までの統計ですから、これが15年遡って以前に建てた人が171万戸あるわけです。関西はだいたい全国の21〜23％ありますから40万戸。これくらいの人が、15年を超えたマンションに住んでいます。15年でなぜ区切ったかと言うと、たいていは15年で大規模修繕を経験するだろうと思ったからです。そうすると、資金の段取り、傷み具合、マンション居住者の結集の状況、理事会の運営の力量、すべてが大規模改修の事業計画の中で表面化します。良くも悪くもこの力量次第なのですね。今の販売の仕方で抜本改善されないことの１つは、修繕積立金の低さです。１回目の大規模改修がやっとこさのレベルで、後は組合の責任に押し付けです。 標準管理規約改正の１つの焦点、「共用部分の変更」手続き区分所有法の17条が２年前に改正されましたが、改正理由として、「大規模改修が適正に進まないのは、特別多数決でやることにある。４分の３の特別多数決制をとっているから合意形成が難しい。」ということが、政府委員を始め盛んに言われたことがあります。本当でしょうか。私は、資金がないことと、理事会を始め公正でわかりやすいデータを作って合意できる議案を提案し、集会の審議にかけるというオーソドックスなやり方が欠けているのではないかと思います。これが合意形成を阻害している最大のことだと思うのです。 関住協は、結成以来23年経ちますけれど、私どもが他の団体と違うのは、まず第１に大規模改修をとても重要だと考えていることです。これはどうしてもやらなければならない。長期修繕計画を立てるモデルを作り、管理費を節約して積立金に繰り入れるなど、そういうことをいろいろと努力して、相当数の会員が必要な資金を備蓄することができています。これは管理組合の役員さんにとっても非常にたいへんなことだったろうと思います。 良好なコミュニティーづくり。理と情のバランスが大切同時にマンション管理ではもう１点、マンション内でうまくコミュニケーションをとりながら、暮らしやすい雰囲気をつくるコミュニティーづくりという課題が重要です。これはすべての合意形成の前提になるともいわれています。今度の標準管理規約の中にも、「コミュニティー費を管理費の中から支出してもいいではないか。」という条項が加えられております。そういうことを考えますと、コミュニティー重視、それから理屈といいますか合理性の重要性、この理と情をバランスよくマンションの運営で生かしていくという手法が評価され、必要性が認識されてきたのではないかという気もします。 大規模改修の合意形成の基本は、公正で合理的根拠のある議案の内容にある標準管理規約の問題は、改正区分所有法17条に限って言えば、過半数の決議がいいのか、４分の３の決議が正しいのかということはさておいても、さっきも言いましたけれど、途中10年分の積立金を使うのですから、どうしても合理的で公正な、裏金の動くことのない、誰が見ても当たり前でシンプルな議案を提案する必要があります。そういうことをやろうとすれば、関住協として考えているのは、形状とか効用を著しく変更しなければ過半数決議でいいでしょうが、少なくとも、特別多数決事項に準じて、大規模改修の議案の要領を事前に提案するよう規約で定め、是非、理事会にがんばっていただく。今、多くの組合では委託管理契約を結んでおりますが、その中で「基幹事務」という言い方で管理会社が契約上大規模改修の計画を決め、段取りができるということになっているところがありますので、こういう方向を決めておかないと、過半数決議をいいことに、議案の要領は出さずに、スーッと数億円の金でも組合員の納得不十分のまま可決・執行することが現実化するのではないか。それはあまりいいことではないと思っております。後でまたご質問があればお答えします。 預金は元本割れにならない基本方針と、国の保全責任を明確にペイオフは、一言で言えば、これは元本割れのリスクは組合は絶対にしないでおこうという意思統一がいるのではないか。そういう目で見ると、現在やっと大丈夫かなと言われているのは住宅金融公庫のすまいる債しかありません。日証・割証・中国ファンド・国債などいろいろありますけれど、どこかで金利の大変動があったらそのスキームとしてリスクが発生すると言われておりますので、そうではなくて、１行1000万円までの分割預金を基本にして、むしろ今金利なしの普通預金を選ぶ方が理事長としては枕を高くして寝られるという気がします。残念ながら利息が付きませんので、運用益ということを考えるとリスクの反対が出てくるので、これはどうかなということもあります。安全保管のためには、関住協が提唱しています「１戸100万円までの積立金は政府の責任で保全する」ことの実現を目指す取り組みを、多くの方々と協力していきたいと考えています。 公共部分の維持管理に公的助成は、戸建との不公平是正にとって当たり前のこと最後にもう少し時間を下さい。ぶっ飛ばして誠に恐縮ですが、６番の大阪市への陳情の問題。コピーをとって全文を掲載しておりますので是非お読みいただきたいと思います。それに関連して、５月29日にはそれを実現していくための行動として、具体的な懇談をやろうと計画しております。今日おいでの皆さんで、参加してやろうと思われる方は、是非、関住協の会員と一緒になって懇談をしていただいて、実現を目指す組織づくりにご協力をいただきたいと思います。 「集住博２００４」―分譲マンション固有の問題を一緒に掘り下げませんか最後の「集住博２００４」については案内文の中にも付けておりますが、「集住博」というのは２年に１回私たち関住協と集合住宅維持管理機構という団体と共催で取り組んでいる事業で、今年で９回目になります。これは管理組合の皆さんと技術者の皆さんが、いろいろがんばってきたことを交流すると同時に、協賛事業の製品を展示して説明を受けるような仕組みにしております。もう１つは、シンポジウムその他を含めて社会的に問題提起をしていこう、社会的に発言していこうということを目論んでおりますので、10月23日，24日には多数のご来場をお待ちしております。 時間がまいりましたので、これで終わっておきます。後で質問があれば、その時にお答えするようにいたします。ありがとうございました。 Ｑ＆Ａ 会場で出された質問と回答 Ｑ 修繕見積の差がどうして出るのか？ Ａ 修繕数量と使用材料と工賃から生ずるものが一番影響します。その他、安全と工事の品質確保で大切な足場や養生など、工法の違いによる差も無視できません。統一仕様書による比較をしないと、はっきりとした要因は判りません。関住協では、20年前に「集合住宅維持管理機構」という建築技術者集団を立ち上げ、管理組合が取り組む修繕工事への技術的支援業務を行っています。（組織的には各々独立していますが、連携して活動しています。）見積比較検討するには、統一仕様書による各社の見積を「見積合わせ入札」方式で提出してもらい、見積比較表を作成し検討を加えています。業者選定の要因には、当然ながら施工能力，施工実績や管理組合の理解、対応能力も問われます。 Ｑ 委託管理費の妥当性の判断方法は？ Ａ 委託管理契約書を点検して、業務の内容を把握することが先ずは必要です。自分たちだけで判らなければ、管理会社に尋ねて情報を集めなければなりません。 管理業務は労働集約型で、人件費がいくらかかっているかをつかむことが先決です。そうして (1)事務管理業務、(2)管理員業務、(3)清掃業務、(4)建物・設備管理業務委託、以上の４項目がそれぞれの仕様書に基づいて履行されているか丁寧に点検し、評価をしてみることが大切です。 一番問題なのは、価格の高低もさることながら、契約不履行（つまり金だけ取って仕事をしていないケース）が結構多いことです。次に不完全履行（いい加減な仕事）、履行遅延（いつも遅れる）などの点検は、お互いの信頼を築く上でも大切なことです。 デフレ傾向の中だから値下げが当然という見方は一方的で、仕事の量と質をバランスよく考えて契約価格を決めるべきでしょう。関住協の相談会（会員外は１件3,000円要ります）も活用下さい。 （文章は、日本共産党大阪市会議員団作成の「報告集」より） |
